™4컷으로 먼저 보기 — 「내 건물, 회사 월세」
AI로 만든 이미지 · 이야기 속 가족입니다. 인물과 회사는 실제가 아닙니다.
이런 말이 나오면 이 문제입니다
- 「회사가 제 개인 건물에 세 들어 있어요. 월세는 제가 정했어요.」
- 「법인 차를 주말에도 가족이 써요.」
- 「아내가 회사 경리로 올라가 있어요.」
- 「제 땅을 회사에 팔려고 해요.」
왜 생기나 — 같은 사람이 양쪽에 섭니다
- 대표가 파는 사람이면서 사는 회사의 대표입니다.
- 값을 정하는 사람이 한 명이라, 법은 두 가지를 따로 봅니다.회사법 — 이사회 승인·중요사실 공개·공정한 거래상법 §398세법 — 시가와 다르면 회사 소득을 다시 계산법인세법 §52 · 시행령 §88
- 기록이 없으면 두 쪽 모두에서 다퉈집니다.
법 구조
- 자기거래 승인. 이사·주요주주, 그 배우자·직계존비속, 이들이 50% 이상 가진 회사가 회사와 거래하려면 미리 이사회에서 중요사실을 밝히고 이사 3분의 2 이상의 승인을 받아야 하며, 거래 내용과 절차가 공정해야 합니다. 이사가 1~2명인 소규모 회사는 주주총회가 승인합니다.상법 §398 · §383④ (2026. 9. 10.)
- 부당행위계산. 특수관계인과의 거래로 조세 부담을 부당하게 줄인 경우 — 시가보다 비싸게 사거나(1호), 싸게 팔거나(3호), 싸게 빌려주거나(6호), 비싸게 빌리는(7호) 경우 등 — 시가 기준으로 소득을 다시 계산합니다. 주주가 아닌 임원·직원에게 사택을 주는 것은 예외지만, 주주인 대표는 그 예외에 들지 않습니다.법인세법 §52 · 시행령 §88①1·3·6·7호 (2026. 2. 27.)
- 업무용승용차. 업무사용금액이 아닌 비용은 비용으로 인정되지 않고, 업무용 감가상각비는 차량별 연 800만원을 넘는 부분이 이월됩니다(부동산임대업 주업 법인 등은 400만원).법인세법 §27의2 (2026. 7. 1.)
- 가족 급여. 지배주주와 특수관계인 임원에게 정당한 사유 없이 같은 직위 다른 임원보다 많이 주면 초과분이 비용이 안 됩니다. 직원인 가족은 실제 근무가 핵심입니다.법인세법 시행령 §43③ · 3장
대표 개인에게 오는 것
| 갈래 | 무엇이 오나 | 누구의 판단 |
|---|---|---|
| 회사법 | 승인 없는 거래는 회사와의 관계에서 무효 주장 대상. 회사에 손해가 나면 대표 손해배상(상법 §399) | 변호사 |
| 세금 | 시가와의 차액이 회사 익금 → 대표 상여·배당 처분 가능 | 세무사 |
| 승계 | 대표 개인 자산(건물·땅)과 회사가 얽혀 있으면 상속·승계 때 정리 순서가 복잡해짐 | 세무사·변호사 |
우리 회사 거래 목록
도구 — 대표와 회사 사이 거래 목록
대표·가족과 회사 사이에 오가는 거래를 적어 보세요. 승인 절차와 시가 근거가 있는지에 따라 확인할 점을 붙입니다. 부당행위 해당 여부와 세금은 세무사 판단입니다.
내가 먼저 꺼내 볼 서류
- 대표·가족과 회사 사이 계약서(임대차·매매·차량 사용)
- 해당 거래의 이사회·주주총회 의사록
- 시가 근거 — 감정평가서, 주변 임대 시세, 운행기록부
- 가족 직원의 근무 기록(근로계약서·출퇴근·업무 결과물)
- 업무용승용차 관련비용 명세서
전문가에게 가져갈 질문 5개
- 우리 회사가 제 건물에 내는 임대료는 시가 범위 안에 있습니까? 근거는 무엇으로 남겨야 합니까?
- 과거 거래 중 이사회(주총) 승인이 빠진 것은 어떻게 정리해야 합니까?
- 제 땅을 회사에 팔 때 값은 어떻게 정해야 부당행위를 피할 수 있습니까?
- 가족 급여는 어떤 기록이 있어야 비용으로 인정됩니까?
- 법인 차량 운행기록은 어느 수준으로 써야 합니까?
법원은 이렇게 봤습니다
자기거래 승인 전에 이사는 자기 이해관계와 거래의 중요사실을 밝혀야 하고, 이를 밝히지 않고 통상 거래처럼 허용한 이사회 결의는 승인으로 볼 수 없으며, 승인 없는 거래를 주주총회가 사후 추인해도 유효가 되지 않는다고 보았습니다.
대표에게 주는 뜻 — 「이사회에서 그냥 통과」로는 부족합니다. 내가 당사자라는 것과 값·조건을 의사록에 적어야 합니다.
자기거래에 이사회 승인이 없었어도 사전에 주주 전원의 동의가 있었다면 회사가 승인이 없었다는 이유로 책임을 피할 수 없다고 보았습니다.
대표에게 주는 뜻 — 가족 회사라면 주주 전원의 사전 동의를 서면으로 남기는 것도 방법입니다(세무상 시가 문제는 별개).
회사가 대표이사의 자기거래가 승인 없이 무효라고 제3자에게 주장하려면, 제3자가 승인이 없었음을 알았거나 모른 데 중대한 과실이 있었음을 회사가 증명해야 한다고 보았습니다.
대표에게 주는 뜻 — 승인 없이 한 거래도 상대방에게는 쉽게 무효를 주장할 수 없습니다. 결국 그 부담은 대표 책임으로 돌아옵니다.
부당행위계산 부인은 특수관계인과의 거래가 건전한 사회통념·상관행에 비추어 경제적 합리성이 없는 경우에 적용되고, 기준이 되는 시가는 원칙적으로 과세관청이 주장·증명해야 한다고 보았습니다.
대표에게 주는 뜻 — 시가 증명은 원칙적으로 과세관청 몫이지만, 우리 쪽 근거 자료가 있어야 다툴 수 있습니다.
대표이사가 자기 토지에 회사 비용으로 전용허가를 받은 뒤, 회사 비용으로 조성된 현황을 기준으로 값을 매겨 회사에 판 것은 경제적 합리성이 없는 고가매입으로 부당행위계산 대상이라고 보았고, 판단 기준시기는 거래 당시라고 보았습니다.
대표에게 주는 뜻 — 회사 돈으로 가치를 올린 내 땅을 오른 값에 회사에 파는 구조는 인정되지 않습니다.
실질적 경영자인 대표가 회사 자금을 유용하면 특별한 사정이 없는 한 지출 자체로 사외유출에 해당한다고 보았습니다.
대표에게 주는 뜻 — 대표와 회사 사이 돈의 흐름은 계약·승인·이자 기록이 없으면 처음부터 빠져나간 돈으로 볼 수 있습니다(2장).
국세청은 이렇게 회신했습니다 (세법해석례)
과점주주가 개인 건물을 법인에 무상 또는 저가로 임대하면, 적정임대료는 특수관계 없는 제3자 사이의 일반적 거래가격으로 계산하고 그런 가격이 없으면 법인세법 시행령 §89③~⑤로 계산한다고 회신했습니다.
대표에게 주는 뜻 — 대표 건물 임대료는 주변 시세 자료부터 모아 두세요. 너무 낮아도, 너무 높아도 문제입니다.
국세청 회신은 질의한 사람의 사실관계에 대한 답변이고, 대부분 「사실판단할 사항」을 전제로 합니다. 국세법령정보시스템(taxlaw.nts.go.kr) 원문을 2026. 9. 30. 확인해 줄였습니다.
조세심판원은 이렇게 결정했습니다
대표가 자기 법인에 부동산을 싸게 빌려준 것을 부당행위로 볼 때, 인근에 유사한 임대사례가 있으면 국유재산 사용료율로 적정임대료를 계산한 것은 부당하다고 보았습니다.
대표에게 주는 뜻 — 적정임대료는 실제 주변 사례가 먼저입니다. 인근 임대 사례를 모아 두세요.
심판결정은 해당 청구 사건의 사실관계에 대한 판단입니다. 조세심판원 심판결정례(tt.go.kr) 요지를 2026. 9. 30. 확인해 줄였습니다.
판례 요지는 국가법령정보센터 판례 원문을 2026. 9. 29. 확인해 줄였습니다.